¿Qué es una Cesión de Remate y Cómo Funciona?
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¿Qué es una Cesión de Remate y Cómo Funciona?
Las cesiones de remate son una de las herramientas más poderosas y menos conocidas del mundo de las subastas judiciales en España. Permiten que el ganador de una subasta transfiera su derecho de adquisición a un tercero, abriendo un abanico de posibilidades estratégicas para inversores, profesionales del sector inmobiliario y compradores que buscan formas creativas de acceder a bienes subastados.
En este artículo te explicamos en detalle qué es una cesión de remate, quién puede hacerla, cuáles son los plazos y costes, y cómo puedes utilizarla como parte de tu estrategia de inversión en subastas.
Definición Legal de la Cesión de Remate
La cesión de remate es la facultad que tiene el adjudicatario de una subasta judicial de ceder su posición a un tercero (cesionario), de modo que este último se subroga en todos los derechos y obligaciones derivados de la adjudicación.
Esta figura está contemplada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), concretamente en relación con los procedimientos de ejecución. El artículo 647.3 de la LEC establece que el rematante podrá ceder el remate a un tercero, que deberá verificar su identidad ante el Letrado de la Administración de Justicia.
En términos prácticos: Si ganas una subasta pero quieres que otra persona (o empresa) sea la adjudicataria final, puedes ceder el remate y esa persona adquirirá el bien como si hubiera participado directamente en la subasta.
¿Quién Puede Realizar una Cesión de Remate?
El cedente
Es el adjudicatario original de la subasta, es decir, la persona que presentó la puja ganadora y consignó el depósito. Cualquier persona física o jurídica que resulte adjudicataria puede actuar como cedente.
El cesionario
Es la persona o entidad que recibe la cesión y se convierte en el nuevo adjudicatario. No existen restricciones especiales sobre quién puede ser cesionario, más allá de las limitaciones generales de capacidad para contratar y las posibles restricciones específicas del procedimiento judicial.
Puede ser cesionario:
- Una persona física (un inversor, un familiar, un socio).
- Una sociedad mercantil (una empresa inmobiliaria, un fondo de inversión).
- Una cooperativa de viviendas.
- Cualquier entidad con personalidad jurídica.
Proceso Paso a Paso
Paso 1: Ganar la subasta
El cedente participa en la subasta normalmente: consigna el depósito, presenta su puja y resulta adjudicatario. No es necesario declarar la intención de cesión al momento de pujar.
Paso 2: Comunicar la cesión al juzgado
Una vez aprobado el remate, el adjudicatario comunica al juzgado su intención de ceder el remate a un tercero identificado. Esta comunicación debe hacerse antes de que se dicte el decreto de adjudicación.
Documentación necesaria:
- Escrito dirigido al Letrado de la Administración de Justicia comunicando la cesión.
- Identificación completa del cesionario (DNI/NIF, domicilio, datos de contacto).
- Aceptación expresa del cesionario.
Paso 3: Verificación del cesionario
El cesionario debe verificar su identidad ante el Letrado de la Administración de Justicia. Esto puede requerir la comparecencia personal o la presentación de documentación fehaciente (certificado digital, poder notarial si actúa en representación de una sociedad).
Paso 4: Pago del precio
El cesionario (o el cedente en su nombre, según lo pactado) debe completar el pago del precio de adjudicación dentro del plazo establecido por el juzgado. Este plazo es el mismo que tendría el adjudicatario original: generalmente 20 días hábiles desde la aprobación del remate para bienes inmuebles.
Paso 5: Decreto de adjudicación
Una vez verificada la cesión y completado el pago, el Letrado de la Administración de Justicia dicta el decreto de adjudicación a nombre del cesionario, no del cedente original. El cesionario es quien figura como adquirente en el Registro de la Propiedad.
Plazos: La Ventana de los 40 Días
El plazo para realizar la cesión no está expresamente definido como "40 días" en la ley, pero en la práctica este es el marco temporal habitual. La cesión debe comunicarse y formalizarse antes del decreto de adjudicación, y el plazo para completar el pago tras la aprobación del remate en inmuebles suele ser de 20 días hábiles (que equivalen aproximadamente a un mes natural).
Calendario típico:
- Día 0: Cierre de la subasta, identificación del adjudicatario.
- Días 1-5: Aprobación del remate por el Letrado de la Administración de Justicia.
- Días 5-25: Plazo para comunicar la cesión y que el cesionario se verifique.
- Días 5-30: Plazo para completar el pago del precio (20 días hábiles desde la aprobación).
- Días 30-40: Dictado del decreto de adjudicación a nombre del cesionario.
Punto crítico: No dejes la comunicación de la cesión para el último momento. Los trámites judiciales pueden retrasarse, y si el decreto se dicta a tu nombre antes de que comuniques la cesión, la operación se complica significativamente.
Costes e Impuestos
Impuestos de la transmisión
La tributación de la adquisición del bien recae sobre el cesionario como si hubiera adquirido directamente en la subasta:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Del 6% al 10% del precio de adjudicación, según la comunidad autónoma, si se trata de una segunda o posterior transmisión.
- IVA + AJD: Si la transmisión está sujeta a IVA (primera transmisión de inmueble nuevo por empresario), se aplica el tipo correspondiente más el Acto Jurídico Documentado.
Tributación de la cesión en sí
Si el cedente recibe una contraprestación económica del cesionario por la cesión (una comisión, un margen), esta cantidad puede estar sujeta a tributación:
- IRPF: Como ganancia patrimonial o rendimiento de actividad económica, según el caso.
- IVA: Si el cedente actúa como empresario o profesional habitual.
- Impuesto sobre Sociedades: Si el cedente es una persona jurídica.
Otros costes
- Honorarios de abogado y procurador: Si contratas asesoramiento legal para la cesión.
- Gastos de notaría: En caso de que la cesión se formalice notarialmente (recomendable aunque no siempre obligatorio).
Recomendación: Consulta con un asesor fiscal antes de realizar una cesión de remate. La tributación varía según las circunstancias de cada operación y la comunidad autónoma.
Ventajas de la Cesión de Remate para Inversores
Operar con menor capital propio
La cesión permite que un profesional con liquidez limitada pero con experiencia y conocimiento del mercado gane subastas con su depósito del 5% y ceda el remate a un inversor final que aporta el capital restante. El profesional obtiene una comisión y el inversor accede a una oportunidad que no habría identificado por su cuenta.
Modelo de negocio profesional
Algunos profesionales del sector inmobiliario se especializan en:
- Localizar oportunidades de inversión en subastas.
- Analizar la viabilidad (cargas, estado, costes).
- Ganar la subasta con su puja.
- Ceder el remate a un inversor final a cambio de una comisión.
Este modelo requiere red de contactos, conocimiento del mercado y capital para depósitos, pero puede ser muy rentable.
Flexibilidad ante imprevistos
Si ganas una subasta pero tus circunstancias cambian antes de completar el pago (problemas de financiación, otra inversión prioritaria), la cesión de remate te ofrece una salida que evita la pérdida del depósito.
Compra para sociedades
Un inversor particular puede pujar a título personal y luego ceder el remate a una sociedad mercantil de su propiedad. Esto puede tener ventajas fiscales y de gestión, aunque requiere planificación previa y asesoramiento. Para entender mejor las estrategias de puja que complementan la cesión, consulta nuestra guía completa de estrategia en subastas del BOE.
Riesgos y Precauciones
Riesgo de impago del cesionario
Si el cesionario no completa el pago en plazo, la responsabilidad puede recaer sobre el cedente original. Es fundamental:
- Verificar la solvencia del cesionario antes de formalizar la cesión.
- Formalizar por escrito los términos de la cesión, incluyendo las responsabilidades de cada parte.
- Establecer garantías (depósito del cesionario, aval bancario) que cubran el riesgo de impago.
Riesgo de rechazo judicial
Aunque la cesión de remate está contemplada en la ley, el Letrado de la Administración de Justicia tiene cierto margen de apreciación. Cesiones que puedan parecer fraudulentas o que generen sospechas de blanqueo de capitales pueden ser rechazadas o investigadas.
Complejidad fiscal
La combinación de impuestos sobre la adquisición del bien y sobre la cesión en sí puede generar situaciones fiscales complejas. Un error en la planificación fiscal puede anular las ventajas económicas de la operación.
Plazos ajustados
La ventana temporal para formalizar la cesión es limitada. Si el cesionario no se verifica a tiempo o surgen problemas burocráticos, puedes quedarte con una adjudicación que no deseabas o perder el depósito.
Casos Prácticos de Uso
Caso 1: Inversor profesional con red de compradores
Un profesional inmobiliario monitoriza las próximas subastas del BOE y detecta un piso en una zona con alta demanda tasado en 120.000 euros. Puja y lo adquiere por 75.000 euros. Contacta con un inversor de su red, le presenta la oportunidad y cede el remate por una comisión de 5.000 euros. El inversor final adquiere un piso con un descuento significativo y el profesional obtiene un beneficio sin necesidad de financiar la compra completa.
Caso 2: Compra para sociedad patrimonial
Un particular gana una subasta de un local comercial. Tras la adjudicación, cede el remate a su sociedad patrimonial, que será la titular del inmueble. La sociedad gestiona el alquiler del local y obtiene ventajas fiscales en la amortización y en la tributación de los rendimientos.
Caso 3: Cambio de circunstancias
Un inversor gana una subasta pero, antes de completar el pago, surge una oportunidad de inversión más atractiva que requiere toda su liquidez. En lugar de perder el depósito por impago, cede el remate a otro inversor interesado, recuperando el depósito y evitando consecuencias negativas. Conocer los procesos de embargos judiciales y sus plazos ayuda a anticipar estas situaciones.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el plazo para realizar una cesión de remate?
La cesión debe comunicarse al juzgado antes de que se dicte el decreto de adjudicación. En la práctica, el marco temporal típico se sitúa dentro de los 40 días desde la aprobación del remate.
¿Quién puede hacer una cesión de remate?
Cualquier adjudicatario puede ceder su derecho de remate a cualquier persona física o jurídica con capacidad para contratar, comunicándolo al juzgado antes del decreto de adjudicación.
¿Qué impuestos se pagan?
La transmisión tributa como si el cesionario hubiera adquirido directamente (ITP o IVA). Si hay contraprestación por la cesión, puede generar tributación adicional en IRPF, IVA o Impuesto sobre Sociedades.
¿Se puede ceder el remate en cualquier tipo de subasta?
La cesión está regulada principalmente en subastas judiciales (LEC). En subastas administrativas las posibilidades son más limitadas o inexistentes.
La Cesión de Remate como Herramienta Estratégica
Dominar la cesión de remate amplía enormemente tus posibilidades como inversor en subastas. Ya sea para operar con menor capital, crear un modelo de negocio profesional o mantener flexibilidad ante imprevistos, esta figura legal es un recurso que todo participante en subastas debería conocer.
El primer paso es encontrar subastas con potencial de inversión donde la cesión tenga sentido económico.
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